夫妻双方婚前各有一套房这次利率能调吗？固定利率该怎么调？关于存量房贷利率新政，还有这些内容待“打补丁”

都市快报讯 近日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行、光大银行、招商银行等相继发布关于存量房贷利率调整的常见问答，对客户关心的问题进行解答。

为了方便大家理解，橙柿互动梳理了几个购房者典型案例，分析新的贷款利率会如何下调，供大家参考。

在这个过程中，我们也发现了一些尚不明确的细则内容。比如，夫妻双方婚前各有一套房，办理贷款时均是按照首套房贷申请的，能参与新政吗？还有固定利率，光大银行明确了可以申请调整，但具体怎么调，没有银行提及。对此我们也咨询了银行客服，得到的回复是“目前没有接到总行的通知”。

当前仍处于新政查漏补缺的阶段。可以肯定的是，这些“补丁”会在9月25日之前出台，我们可以再耐心等等。

关键词：新利率计算

案例一：

2020年，杭州赵女士买了首套房，商贷LPR+55bp，此时杭州执行的首套房政策利率下限是LPR，此次下调后新利率是多少？

解答：上周央行出台新政后，我们第一时间发布了政策解读，其中关于新利率如何计算的问题，争议比较大。在都市快报官方微信、橙柿互动App后台，我们也收到了很多网友的不同意见。

按照几大银行的回复，可以明确，存量房贷利率调整的是加点，不涉及LPR。

回到赵女士的情况，新贷款利率的下限不低于当时首套房政策利率下限即LPR，如果9月LPR按兵不动，赵女士的房贷利率最低将降至4.2%。

案例二：

2023年3月，陆女士买了首套房，商贷利率LPR-20bp，这次的新政还能参与吗？

解答：陆女士此次不能调整房贷利率。在贷款时，杭州套房贷政策下限利率同样是LPR-20bp，陆女士已经享受到了下限利率，所以此次不能调整。

关键词：首套房认定

案例三：

2021年初，杭州李先生在大关购置了二套房产，商业贷款利率LPR+60bp，此时杭州执行的利率下限是LPR。随后李先生卖掉了首套。此次李先生是否可以调降？

解答：在首套房的认定上，各家银行的回复比较明确，以建设银行为例：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

杭州在去年落实了认房不认贷政策，李先生这套可以作为首套房，按照当时的利率下限LPR，新的贷款利率可以调整至不低于LPR水平。若9月的LPR维持不变，那么李先生房贷利率最低可降至4.2%。

简单来说，如果你买的时候属于二套，只要在8月31日前把另一套房子卖了，目前这套房属于杭州的家庭唯一住房，即可被认定为首套，在此次调整范围内。

案例四：

杭州王女士今年5月结婚，婚前夫妻双方各有一套房，且是按照首套房贷申请的，那么两套房是否在调整范围内？

解答：记者分析，参照建行的回答，"首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。“

万女士和其丈夫的情况应该属于第一种，所以这两套房是在存量首套房贷利率的调整范围内的。但具体如何执行，还是要以银行方给的方案为准。

关键词：固定利率

案例五：

郭先生在2017年买的首套房，执行基准利率（4.9%）。2019年10月，房贷利率定价“换锚”，购房者可以选择LPR或者固定利率，郭先生选择了固定利率。此次郭先生能否调整？怎么调整？

解答：截至目前，提及固定利率的仅光大银行一家。按照光大银行的说法，固定利率客户也可以申请下调。但调整后，利率类型仍为固定利率。

那么问题来了，固定利率将怎么调整，调降幅度如何计算，至今没有银行提及。

除了上述三块大家最关心的内容，7家银行在存量房贷利率调整的问答中，还提到了以下几个关键信息：

符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。

住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。

对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，暂不支持返还，此次存量房贷利率调整不溯及既往。